新手房東必看指南！房屋出租 3 大階段必懂注意事項

你是準備出租房屋的新手房東嗎？身為新手房東首次面臨房屋出租該要留意哪些注意事項，內心是否有一種「到底要從哪裡開始？」的迷惘？不管是接手家裡的老屋，還是自己買來投資的房子，房東在房屋出租時該注意的事項比想像中多很多，光「租金怎麼訂」、「要不要裝修」就足以讓人頭大！青寓將透過這篇文章幫大家整理好新手房東在房屋出租前、中、後，3 個重大階段分別必須了解的注意事項，幫助大家在房屋出租過程中少走冤枉路！

新手房東房屋出租注意事項：出租前

出租房子，第一步絕對是「先搞清楚自己有什麼」。千萬不要急著招租，以下四件事先搞懂，才不會後面一團亂！

租金設定

很多新手房東一開始最常遇到的問題：「我這間房子到底可以租多少？」租金的訂定，不是看自己「想收多少」，而是需要評估市場行情、房屋狀況、區域供需。建議可以：

• 上 591 等租屋平台查詢附近同類型物件的平均租金。
• 如果房子有裝修、附傢俱、家電，租金也可以提高，但要合理。
• 務必留意租金內有部份費用是裝修、管理、稅金等開銷，不要以為全收進口袋。

目標客群

新手房東千萬別一開始就想「誰來租都可以」。其實設定好目標租客，會直接影響你之後的裝修風格、設備準備，甚至連帶與前面提及的租金設定有關。例如學生偏向價格導向，希望盡可能便宜，有基本家電以及簡單傢俱；家庭則是希望臨近學區，有廚房、洗衣機；外國人可能希望有彈性的短租方案，有傢俱家電。

裝修整理

「到底要不要花錢裝修？」這是很多新手房東的大哉問。青寓的建議是——先評估房屋狀況與租客屬性。如果房子真的舊到無法住人，基本的粉刷、管線檢查還是必要的。若想租高價市場、吸引長租租客，適度裝修、增加設備（如冷氣、廚房設備或小家電）更是加分。但別忘了掌控預算，裝修成本會攤提在日後報酬裡，不小心投入過高，反而不划算。

了解稅務

這點很多人忽略。房屋出租產生的收入，依法要申報「租賃所得」，而且還有：

• 房屋稅。
• 地價稅。
• 綜合所得稅。

如果想降低稅負，鼓勵新手房東加入「公益出租人」，房屋稅比照自住住家用稅率 1.2%，地價稅可按自用住宅用地稅率 2‰，以及綜合所得稅有每屋每月租金收入最高 15,000 元的免稅額優惠，詳情可參考內政部公益出租人專區，請新手房東在出租房屋時絕對不要逃漏稅，以免未來被查稅的麻煩。

新手房東房屋出租注意事項：出租中

完成房屋出租前的步驟後，接下來就進入招租與出租階段。這階段決定了你的房子能不能順利找到好租客，避免未來糾紛。

文案照片

租屋文案等於你房子的門面。拍得好、寫得對，租客才會點進來。

• 照片：光線明亮，重點區域（客廳、房間、浴室、廚房）都拍清楚。不一定要使用單眼相機，善用手機的格線取水平及垂直，避免奇怪的角度，以及顏色修圖太誇張的濾鏡，才不會讓色彩失真。
• 文案：房型、坪數、樓層、有無電梯、附加設備（冰箱、洗衣機、冷氣）、交通（近捷運、公車）、租金、押金、可否寵物等條件。
• 聯絡資訊：租客想要看房開如何聯繫，是 Facebook 傳訊息還是加入 LINE 官方帳號，都要在文案中說明清楚，讓有意想看房的租客可以明確的進一步行動。

不要只寫「屋況佳」，詳細說明才會吸引對的人！以下提供青寓招租文案讓你參考：

• 地點 : 中山區新生北路三段｜近捷運中山國小站
• 類型：電梯大樓
• 樓層：5 樓 /12 樓
• 格局：3 房 2 廳 2 衛，陽台晾曬空間
• 電費：依帳單繳納
• 水費：依帳單繳納
• 瓦斯費：依帳單繳納
• 最短租期：1 年
• 押金：2 個月
• 租金包含：空間租賃費、網路費、大樓管理費
• 房內設備：一級變頻空調、床架、床墊、書桌、單椅、衣櫥、檯燈
• 公共設備：瓦斯熱水系統，共用廚房提供冰箱、瓦斯爐、抽油煙機及洗衣機，客廳配備一級變頻空調
• 注意事項：禁寵，禁菸

預約看房請加青寓 LINE 官方帳號 @792yhird，2 週內起租者優先看房。

刊登平台

除了 591 以外，以下的租屋平台也可以嘗試：

• Facebook 租屋社團（區域性很強，適合找特定區域租客）。
• PTT 租屋版（年輕人或學生市場）。
• Instagram / 個人品牌（建立租屋品牌、吸引長期追蹤者）。

租客篩選

篩選租客超重要！不要急著租出去，遇到對的人更重要。篩選時建議：

• 了解租客職業、租屋需求、預算範圍。
• 了解租客生活習慣，是否愛惜房屋。
• 是否需要報稅？（有些租客需要報稅，房東要準備好配合）。
• 確認是否可接受租期、禁菸、寵物等條件。

非常推薦在帶看與租客見面時可以多聊聊，找到頻率對的租客，讓你感到有疑慮的話就婉拒，千萬不要勉強，免得日後衍生許多問題。

撰擬合約

不要口頭約定，房屋出租一定要簽約！建議可以使用內政部租賃契約範本，基本條款包含：

• 租金、押金、租期、繳費方式。
• 房屋使用規範（禁菸、寵物、報稅、修繕）。
• 提前解約條件。確保雙方權益都保障，才能安心。

避免糾紛

房屋出租的問題預防勝於治療，務必留意：

• 交屋前雙方一起 現場點交，拍照記錄現況。
• 合約載明「修繕責任分工」。
• 押金退還標準寫清楚（如清潔費、損壞賠償等）。

新手房東房屋出租注意事項：出租後

帳務管理

每月租金、押金收支記帳很重要，建議：

• 用 Google Sheets 或 Excel 製作收支表。
• 確認匯款記錄，避免爭議。
• 年底統計全年租金，準備報稅資料。

有清楚的帳戶，才能知道房屋出租產生的收入與支出，一方面也能降低與租客產生帳務糾紛的風險。

修繕保養

房子出租後，不代表就可以從此以後可以不用理會，還是必須定期關心你的出租房屋，以下情況都需注意：

• 日常維修：水電故障、設備維修。
• 年度檢查：電線安全、瓦斯管線等。
• 清潔與保養：交屋前後定期清潔。

維持好屋況，租客住得安心，也會提升房屋價值。

退租流程

退租時建議新手房東們這樣進行：

• 提前一個月通知（合約通常會載明約定）。
• 雙方約定現場點交，確認屋況。
• 押金退還，若有損壞或欠費，雙方計算清楚。

與租客好聚好散，留下好口碑，未來轉介紹或再次出租會更容易！

新手房東房屋出租注意事項檢核表

為了讓你避免在房屋出租過程中遺漏重要步驟，青寓提供這份檢核表，加入青寓 LINE 官方帳號後回覆「檢核表」即可索取！

新手房東常見問題 Q&A

Q：租金怎麼訂才不會太高或太低？
A：建議參考 591 或其他租屋平台，查詢同區域、同類型房屋的行情，並根據房屋條件（如是否裝修、附傢俱）做出調整。同時也要留意租金內部可能包含的費用，如裝修攤提、管理費、稅金等，確保收支平衡。

Q：如果租客要求報稅，會影響房東什麼？
A：會！租客報稅等於你必須申報租金所得，需依法繳納租賃所得稅。若想降低稅負，建議加入「公益出租人」，不僅可以享有房屋稅、地價稅的優惠，也有一定的租金免稅額度。

Q：一定要裝潢嗎？裝潢會回本嗎？
A：不是每間出租房都需要裝潢，視目標租客而定。若是家庭、外國人、白領客群，會重視屋況與居住品質，適度裝修有助提升租金與出租速度。建議設定好預算，並試算報酬率、空窗期，避免過度投入。

Q：簽約時有哪些條款一定要寫進去？
A：必備條款包含租金、押金、租期、繳費方式、房屋使用規範（是否禁菸、可否養寵物）、修繕責任分工、提前解約條件。建議使用內政部提供的租賃契約範本作為基礎，並視個案調整。

Q：如果租客拖欠租金怎麼辦？
A：可先透過書面通知催繳，若無回應，依據合約內容辦理終止租約。若無法解決，需提起民事訴訟並申請強制執行。建議在簽約時保留足夠押金，並與租客保持聯繫記錄，以利後續處理。

經營出租房不只是收租這麼簡單，從出租前的準備、出租中的流程，到出租後的管理，每一步都影響著最終的收益與經驗。如果你認為房屋出租管理上很麻煩，歡迎聯繫青寓洽詢房屋委託，由我們替你代勞繁瑣的房屋出租管理。加入青寓 LINE 官方帳號（@792yhird）了解更多！